Ante la publicación de estadísticas referidas a las subidas o bajadas de precio del mercado inmobiliario, podemos quedarnos estupefactos ante los muy distintos resultados que se muestran al público en general. ¿Cómo puede ser que hayas tantas diferencias en las mediciones de la variación de precios?
¿Cómo puede ser que, donde unos ven una caída de precios de, solamente, un 25% desde máximos (año 2007), otros vean una caída de un 35%-40%, cuando, en realidad, la caída puede estar entre un 45% y un 50%?
¿Cómo puede producirse una anomalía de esta envergadura?
Creemos que es un problema realmente grave puesto que estas publicaciones erróneas pueden estar provocando cuantiosas pérdidas y problemas a muchos propietarios. Estos, ante las informaciones que se publican, y con el convencimiento de que los precios de sus inmuebles han caído menos de lo que realmente lo han hecho, se lanzan al mercado con unos precios de venta sensiblemente superiores a los precios reales de venta en el mercado.
Una información equivocada puede ocasionar, ha ocasionado, y está ocasionando, pérdidas económicas adicionales a muchos propietarios
Que la importancia de esta información no es baladí es evidente: la consecuencia de la errónea decisión es que el inmueble no se vende y el periodo de venta se dilata en el tiempo. Para cuando el propietario percibe cuál es la situación real del mercado y reacciona —teniendo en cuenta que nos encontramos aún en una mercado bajista—, ha sufrido ya una pérdida adicional a la que hubiera obtenido si hubiera acertado al fijar el precio en el primer momento.
Y no vamos a entrar en detalle de otros problemas derivados de la necesidad urgente de vender el inmueble —problemas normalmente de índole económico—, como la dificultad de pagar la hipoteca.
¿Cómo podríamos interpretar la información que nos llega?
Por lo tanto, ¿no deberíamos interpretar la información que nos llega? Para ello analicemos de dónde se obtiene esta información. Podemos establecer 3 fuentes principales de información: los portales inmobiliarios, las estadísticas que proporciona la Administración, y las Sociedades de Tasación. Vamos a tratar de explicar las carencias que puede tener cada una de estas tres fuentes.
Los portales inmobiliarios
Los portales inmobiliarios ofrecen estadísticas basadas en su mercado de oferta. En este mercado solamente se publican precios de oferta y nunca precios de venta final, y nuestra experiencia nos dice que, en un 75% de los casos, no es que el precio final de venta no coincida con el precio de oferta, es que, de hecho, está muy alejado del mismo. Esta fuente de información cojea por lo tanto en el dato principal: el precio.
La Administración y los Registros de la Propiedad
Las estadísticas procedentes de la Administración, normalmente realizadas a través del INE (Instituto Nacional de Estadística), son realizadas con los datos obtenidos a su vez de los Registros de la Propiedad. El Registrador tiene muy pocos datos de una vivienda: superficie, precio y poco más. Pues bien, si tenemos en cuenta que, en muchas ocasiones, el dato de la superficie no coincide con la realidad, que incluso no se sabe si es útil o construido —hay entre un 15% y un 20% de diferencia entre una y otra, ¡casi nada!—, y que además no se tienen en cuenta detalles como el estado del inmueble, si la estructura es de madera u hormigón, si tiene vistas a la Bahía o a la calle de atrás, si está orientado a la calle o a un patio, etc. podemos decir que el rigor de estas estadísticas brilla por su ausencia.
El único dato de interés que pueden aportar los Registros de la Propiedad, para la cuestión que estamos tratando, es el del número de ventas —todas las ventas deben pasar por el registro—, y este dato es muy interesante: nos ofrece información sobre la evolución de las ventas.
Sociedades de Tasación
Como tercera fuente de información tenemos a las Sociedades de Tasación. Utilizan información proveniente del mercado de oferta, de los portales inmobiliarios y de las Agencias Inmobiliarias, pero realizan correcciones a dichas informaciones, lo que hace que, de las tres fuentes descritas, sea la que más se acerca a las estimaciones reales de mercado.
Agencias Inmobiliarias
Por último, hay una cuarta fuente de información: las Agencias Inmobiliarias. Pero normalmente no realizan publicaciones. El motivo principal es el principio de confidencialidad que rige las relaciones entre una Agencia Inmobiliaria y sus clientes.
Las Agencias no publican su información pero son quienes mejor conocen los parámetros en los que se venden los inmuebles: conocen absolutamente todos los detalles de las operaciones de venta y de las características de los inmuebles vendidos. Tienen la información que nadie tiene y en un volumen enorme.
La información es dinero. En algunos casos, mucho dinero. Y este dinero se puede estar quedando en el camino por no haber sabido interpretar cuál es la información más ajustada a la realidad. Esta errónea información es lo que ha llevado a muchos a pensar que solamente ha habido un xirimiri inmobiliario, cuando lo que realmente ha habido ha sido un vendaval inmobiliario.